南京荣盛置业有限公司副总经理 唐登洋

   政府出台9050政策非常好，与早些年的9070政策一样，是真正为了满足刚需购房的需求，顺应市场平衡供求关系。对于购房者，尤其是刚需购房者而言，可选择的中小户型房源更多了。同时，对于一些拿到地王的开发公司，在产品设计上就要有所改变了，部分高品质楼盘由于要确保建一定量的中小户型，面积小而总价变低，可以让更多人消费得起高品质房源。

   而对于“限地价、竞配建”的出台首先证明了目前土地市场依旧比较火热，从政策层面来看，政府是设置145%的上限，是在抑制地价。但从开发企业角度来说，最终考虑的还是土地成本，就是花多少钱拿到地，无论是把钱用在竞地价还是竞配建上，最终还是价高者得。只是说市场上会出现更多一些保障房供给，解决保障性需求。

   对市场影响力度一般 政府重在关注购房者“心理感受”

   朗诗地产江北项目总经理 邓敏

   因为“9050”政策涉及至全南京区域，因此我们需要根据不同区域来分析其中的“明确中小套型商品住房比例”政策。“90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%”对于刚需板块来讲几乎没有太大影响，因为像江北板块内的不少楼盘本身就是打造100㎡以下的房源。另外，对于不少改善板块，如河西、城中等来讲，区域内不少中小项目还是可以做到这样的配比的，“或许只有极少数的顶级楼盘会受到影响。”

   而对于“限地价、竞配建”的出让方式，邓总觉得政府的目的是抑制“地王”给购房者带来的心理预期。从经济学的角度出发，抑制房价的根本在于“供需关系”，而不单仅是成本。“另外对于总地价超出145%的资金用以保障房用途的做法，我觉得开发商也会仔细的去计算哪种方式更能获得利润，这方面对房价及市场的杀伤力其实不算大。”

   土地、中小户型供应、保障房三剑齐发 稳定楼市预期

   南京房地产开发建设促进会 秘书长 张辉

   此次新政主要聚焦三个核心内容：1、控制地价进而稳定房价，降低地价驱动房价的助涨效应，降低地王推涨房价预期的心理效应；2、在土地供应源头着手，强制性增加中小户型供应，缓解供求失衡中最突出的中小户型供应紧张并借此稳定房价，保护刚需；3、通过竞保障房建设资金，输血住房保障，增强通过住房保障稳定楼市供应和房价的能力。点评：1、土地、中小户型供应、保障房三剑齐发，全是楼市最突出和最需要首先解决的问题，重点抓的准；2、控制地价与输血保障房一举两得，增加中小户型从源头抓起，政策设计得当，确保发挥效力；3、组合拳出击，传递调控信号，稳定楼市预期，促进楼市稳定健康发展。

   出台政策态度好 短期见效不现实

   南京林业大学房地产研究中心主任 孟祥远

   采取“限地价、竞配建”的出让方式，这一出发点是好的，相比以前10%投入保障房建设，如今达到最高限价时仍有竞争的，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，能有效增加保障房建设资金。但从另一方面说，这一政策并不能改变土地开发成本搞的现实，定价权还是掌握在开发商的手上，这样的竞争保障房的资金，有可能还是转嫁到买房人的身上。若想真的达到限地价、稳房价的目的，还需多措并举，比如加大土地供应量和增加土地出让透明度，让开发商对土地市场有个明确的预估，而不盲目竞价。

   对于9050政策，可能短期的作用不会太明显，但长远看有利于房价稳定。因为即使是现在出让的土地，到建设也要在2015年左右，相对目前刚需要求占比60%的市场，只能说是微调供应结构，但不像9070政策那么的刚性，所以作用有限。

   限地价将打击地王 90/50对刚需是好事

   吉合田机构董事长 石旭升

   石旭升认为，限地价的举措力度较大，去年动辄就出“地王”的局面将难以再出现，加上去年出让的大批土地，供应量将增加，限地价的政策对于房地产市场健康发展是好事。

   此外，在地价遭限的情况下，开发商将进入不计价格比资质的模式。在此情况下，大牌开发商的机会将变大，房地产市场或面临新一轮洗牌。

   而对于90/50政策，石旭升认为去年刚需不足、改善有余的局面将得到缓和，刚需的选择面将变广，而对于开发商来说算是一个不大好的消息。

   指向性明确但并不持久 实际影响仍较小

   南京耘思堂房地产策划咨询有限公司总经理 谈德斌

   地方政府为舒缓地价、房价“飞涨”的压力，应景推出这两条新政，但最终实际影响还是较小。

   从新政内容看，其指向性较为明确，分别针对土地和住房的面积段。其中针对“限地价，竞配建”这一条，谈徳斌认为并不是真正从保障房的角度出发，只是为抑制地价而出台的一个暂时平抑地价的政策。而90/50政策则是强行干涉市场的表现，拿地开建的过程都是由开发商承担的风险，若有强行规定，或将导致如偷面积，两套并一套等“擦边球”行为的出现。所以这两项新政并不会持久，实际影响也不会太大，如果未来房产税的落地才是对市场强力的一击。

   限地价开发商管控风险加大 90/50加剧刚需产品间竞争

   同策机构副总经理 杨锐

   对于限地价的出台，杨锐表示不是新政策了，之前南京也出台过类似的规定，这次更具体了一些。在南京限房价限地价的双限情况下，开发商拿地必须经过精打细算，而保障房资金无偿给政府的操作也将使开发商管控成本风险加大，这项政策的出台将使开发商的日子不太好过。

   杨锐还表示，政府在土地出让限价方面要求的酝酿出台意味着去年年底调控政策已经在落实。90/50政策的出台，将使中小户型产品的供应量加大，同时刚需产品之间的竞争力度也将加大。

   而改善型产品占比的降低将使得大户型房源的价格产生变动，有可能出现开发商进行小户型联通设计的情况，但受限于限购政策等也有可能无法实施。

   新规保障低收入人群 没有“一刀切”较合理

   万唐置业总经理周斌

   个人认为这两条新规还是比较好的，首先对于保障房建设这一块，虽然一直要求扩大建设，但政府最大的困境是没有钱，开发商建保障房也一直在亏钱。现在通过这种方式拿钱出来补充建设保障房是一个很好的思路，对保障房建设资金起到一个充实的作用，对需要保障的中低收入人群有很大帮助。

   房地产市场存在两股力量，一个是市场力量，一个是政策力量。刚需受制于置业成本，只能选小户型房源，但现在市场上一开盘，全是大户型，少量的小户型也很快被一抢而光。“9050”政策是符合市场需求的，对于保障刚需置业也很有好处。

   此外，这个政策的好处是没有“一刀切”，只在总量上控制，“我认为政策不要设一个紧箍咒，让市场动不起来，对于面向不同市场需求的不同区域，都给出了一个弹性空间。”

   拿地企业未来会收敛 刚需房降价短期难现

   南京新景祥咨询机构副总经理 何晔

   针对“限地价”，个人觉得仍是政府像外界表达的一个态度和信心。不过，对于市场实际影响恐怖不会很大，因为最终落点还是关系到各板块区域房价和情况。“整体说这个政策还是凉水，对市场能够降温，但不至于冰凉”，在何晔看来，后期拿地房企会因为该政策有所收敛，毕竟储备较多高价地也存在风险，当然，也不排除会有比较激进的开发企业，直接一举到头的可能。

   面对“9050”政策，最直接受益的肯定是刚需客群，未来房屋选择面会扩大。但与此同时，新的问题便是，拿地到开发需要周期，按照该政策今年落实，最快在市场其反应也要到年底或者明年，也就说对于2014年南京楼市的影响不会很大。房价也难因此而下降，毕竟当前刚需房供给仍旧不足。

    《365连线业内:限地价控地王 刚需房竞争将更激烈-365地产家居网》 http://news.house365.com/gbk/njestate/system/2014/02/21/023498929.html